Nuevas medidas fiscales entorno al alquiler de viviendas de uso turístico ¿Qué debemos saber?

20 May Nuevas medidas fiscales entorno al alquiler de viviendas de uso turístico ¿Qué debemos saber?

En este post vamos a intentar aportar algo de luz sobre las nuevas medidas fiscales que la Administración ha aprobado para controlar el cumplimiento de la normativa y evitar el fraude fiscal entorno al alquiler de apartamentos turísticos. Es importante conocer las repercusiones que estas medidas tienen en los principales impuestos para escoger adecuadamente la estrategia del tipo de servicios a desarrollar en estas viviendas, ya que una tributación u otra según el tipo de operación, puede implicar una diferencia significativa en el precio final y en la rentabilidad de la actividad.

El Modelo 179: “Declaración informativa de alquiler de viviendas de uso turístico”

La Agencia Tributaria empezó a poner cerco ya hace algunos años a aquellos contribuyentes que no declaraban este tipo de ingresos, solicitando de forma ocasional información sobre estas operaciones a los intermediarios, normalmente agencias de alquiler de apartamentos turísticos. Ahora Hacienda va un paso más allá y sistematiza la comunicación de esta información mediante el nuevo Modelo 179 cuya obligación tendrá pleno efecto en la campaña de la declaración de la Renta de 2018. Hacienda cruzará los datos consignados por los intermediarios en el nuevo modelo con los que facilitan los contribuyentes en sus declaraciones obligatorias de la Renta, comprobando y verificando que los importes concuerden.

¿Quiénes están obligados a presentar el modelo 179?

Los intermediarios. La AEAT los define como: las “personas y entidades (también las constituidas como plataformas colaborativas) que presten el servicio de intermediación entre los cedentes y cesionarios del uso de viviendas con fines turísticos, ya sea a título oneroso o gratuito, y cuya actividad en la operación haya consistido en hacer efectiva la confluencia entre oferta y demanda para la cesión de dichas viviendas”. Esto incluye tanto las famosas plataformas que operan a través de Internet (Airbnb, HomeAway..) como aquellas que tradicionalmente operan a pie de calle.

¿Cuándo se considera que el alquiler de un inmueble es con fines turísticos?

La AEAT entiende por cesión de uso de viviendas con fines turísticos: “La cesión temporal de uso de la totalidad o parte de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, cualquiera que sea el canal a través del cual se comercialice o promocione, ya sea con finalidad gratuita u onerosa.” No se considerará alquiler con fines turísticos, los arrendamientos de inmuebles cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, ni los alojamientos turísticos que se rigen por su normativa específica (establecimientos hoteleros, alojamientos en el medio rural, albergues y campamentos de turismo, etc).

¿Qué información habrá que suministrar en la declaración?

tabla

Impuesto de Actividades Económicas (IAE) o declaración censal

Los ingresos declarados en el nuevo modelo 179 tienen repercusión tributaria en tres impuestos principales, IAE, IVA e IRPF. Pero ¿bajo qué criterios? La Agencia Tributaria aclara todo lo relativo a su tributación en una nota informativa donde establece un criterio fundamental: la diferenciación entre el uso de un alojamiento privado para el turismo y los servicios que presta la industria hotelera. Los establecimientos hoteleros ofrecen normalmente una serie de servicios adicionales al hospedaje tales como recepción y atención permanente al cliente, limpieza periódica, cambio periódico de ropa de cama y baño, y otros servicios como lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas, servicios de alimentación y restauración, etc.¿Qué implicaciones tributarias tienen los rendimientos que se declaran mediante el Modelo 179?

Según la consideración descrita en la nota si el arrendamiento de la vivienda no incluye la prestación de servicios adicionales propios de la industria hotelera deberemos darnos de alta en el epígrafe 861.1: “Alquiler de viviendas”. Si por el contrario, el alquiler lleva aparejada la prestación de servicios de hospedaje que extienden la atención a los clientes más allá de la mera puesta a disposición de un inmueble o parte del mismo deberemos dar de alta el epígrafe 685: “Alojamientos turísticos extrahoteleros”.

En la mayoría de los casos esta declaración inicial no conllevará el pago del IAE, ya que tanto las personas físicas como las entidades que facturan menos de 1 millón de euros, están exentas del pago de dicho impuesto; por lo que tendremos que dar de alta el epígrafe a efectos meramente censales.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

En relación al IVA, el alquiler de viviendas con fines turísticos se considera en cualquier caso como una prestación de servicios, y por ello estarán sujetos, aunque exentos (el tipo será 0%) los arrendamientos de viviendas que no lleven aparejados los servicios complementarios anteriormente citados propios de establecimientos hoteleros. En cambio estarán sujetos y no exentos si por el contrario se prestaran estos servicios.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

En cuanto al IRPF, si el alquiler del inmueble se limita a la mera puesta a disposición del mismo de forma temporal, sin complementarse con la prestación de servicios propios de la industria hotelera, las rentas derivadas del arrendamiento tendrán la calificación de rendimientos del capital inmobiliario, tributando según las reglas de dichas catalogación. En caso contrario estaríamos ante una actividad empresarial entendiendo que “el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de ésta se utilice, al menos, a una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa” y tributaría siguiendo las reglas propias de este tipo de rendimientos. Es importante reseñar, que la SG en otras consultas vinculantes expone que al tratarse del arrendamiento de un inmueble cuyo destino primordial no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, no resultará aplicable la reducción del 60 o del 100 por ciento del rendimiento neto prevista en el caso de que se tratara del caso general de arrendamiento de vivienda.

En conclusión, el análisis de la tributación de este tipo de operaciones y las obligaciones de información que la AEAT ha obligado a realizar a los intermediarios (plataformas web y agentes inmobiliarios), debe alertar a todos los arrendadores de pisos turísticos de que la época en que este tipo de operaciones eran de difícil conocimiento por parte de las autoridades fiscales, ha finalizado. Por otra parte las consultas emitidas por la Administración, y a disposición de todos, han despejado en un porcentaje muy elevado las dudas existentes en relación a su tributación, en un ejercicio de transparencia y seguridad jurídica, que ya desearíamos también para otros temas de igual o más complejidad.